Những quy định mới nhất về thuê trọ theo Luật Nhà ở 2023

Dưới đây là thông tin chi tiết về những quy định mới nhất liên quan đến thuê trọ theo Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15, được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực từ 1/7/2024, trừ một số điều khoản có hiệu lực từ 1/1/2025) tại Việt Nam, kết hợp với các văn bản hướng dẫn liên quan và vai trò của Công ty Luật Hưng Nguyên trong việc hỗ trợ tư vấn pháp lý. Tôi cũng sẽ liên hệ với các yêu cầu trước đó của bạn (tách sổ, đăng ký thuế, khởi kiện tranh chấp đất đai) để cung cấp thông tin toàn diện.

1. Tổng quan về quy định thuê trọ trong Luật Nhà ở 2023

Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định nhằm tăng cường bảo vệ quyền lợi của bên thuê trọ (người thuê nhà) và bên cho thuê (chủ nhà), đồng thời đảm bảo chất lượng nhà ở, an toàn và minh bạch trong giao dịch thuê nhà. Các quy định liên quan đến thuê trọ được nêu chủ yếu tại Chương VII (Giao dịch về nhà ở) và Chương IX (Quản lý nhà ở), tập trung vào hợp đồng thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, cũng như tiêu chuẩn nhà ở cho thuê.

a. Phạm vi áp dụng

• Áp dụng cho nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nhà trọ, phòng trọ, và các loại hình nhà ở khác được sử dụng để cho thuê.
• Bao gồm cả thuê nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, và nhà ở thương mại.

b. Mục tiêu chính

• Bảo vệ quyền lợi của người thuê trọ, đặc biệt là các nhóm yếu thế (sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp).
• Đảm bảo nhà ở cho thuê đạt tiêu chuẩn tối thiểu về diện tích, an toàn xây dựng, phòng cháy chữa cháy (PCCC), và vệ sinh môi trường.
• Tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động cho thuê nhà trọ, tránh tình trạng “cho thuê tự phát” gây mất an toàn.

2. Những quy định mới nhất về thuê trọ theo Luật Nhà ở 2023

Dưới đây là các quy định nổi bật liên quan đến thuê trọ, được cập nhật đến năm 2025 dựa trên Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn (Nghị định 99/2024/NĐ-CP, Thông tư 12/2024/TT-BXD):

a. Hợp đồng thuê nhà ở (Điều 121-124 Luật Nhà ở 2023)

• Bắt buộc lập hợp đồng bằng văn bản:
  • Hợp đồng thuê nhà ở (bao gồm nhà trọ, phòng trọ) phải được lập thành văn bản, có chữ ký của cả hai bên (bên thuê và bên cho thuê).
  • Nội dung hợp đồng phải bao gồm:
    • Thông tin về nhà ở (địa chỉ, diện tích, tình trạng nhà).
    • Giá thuê, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán.
    • Thời hạn thuê (tối đa 5 năm, có thể gia hạn).
    • Quyền và nghĩa vụ của các bên.
    • Điều khoản về chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại.
    • Các thỏa thuận khác (tiền đặt cọc, chi phí điện nước, sử dụng tài sản chung).
  • Công chứng hoặc chứng thực:
    • Hợp đồng thuê nhà ở thương mại có thời hạn từ 6 tháng trở lên phải được công chứng/chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác (Điều 122).
    • Hợp đồng thuê nhà trọ, phòng trọ dưới 6 tháng có thể không cần công chứng, nhưng khuyến khích công chứng để đảm bảo tính pháp lý.
• Tiền đặt cọc:
  • Tiền đặt cọc không được vượt quá 3 tháng tiền thuê, trừ trường hợp hai bên thỏa thuận khác (Điều 121).
  • Bên cho thuê phải hoàn trả tiền đặt cọc khi chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê vi phạm hợp đồng.
• Gia hạn hợp đồng:
  • Khi hết thời hạn thuê, nếu bên thuê có nhu cầu tiếp tục thuê và bên cho thuê đồng ý, hợp đồng được gia hạn hoặc ký mới. Giá thuê mới phải tuân theo giá thị trường tại thời điểm gia hạn (Điều 123).

b. Tiêu chuẩn nhà ở cho thuê (Điều 9, Điều 126)

• Diện tích tối thiểu:
  • Nhà trọ, phòng trọ cho thuê phải có diện tích sử dụng tối thiểu 10 m²/người (bao gồm diện tích phụ như bếp, nhà vệ sinh nếu có).
  • Đối với nhà ở xã hội cho thuê, diện tích tối thiểu là 10 m²/người đối với phòng ở tập thể và 24 m²/căn hộ đối với căn hộ khép kín.
• An toàn xây dựng và PCCC:
  • Nhà cho thuê phải có giấy phép xây dựng (trừ nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, theo Luật Xây dựng 2014 sửa đổi).
  • Phải được nghiệm thu về PCCC trước khi đưa vào sử dụng, đặc biệt với nhà trọ từ 5 tầng trở lên hoặc có diện tích sàn ≥ 1.000 m² (theo Nghị định 136/2021/NĐ-CP).
  • Trang bị tối thiểu: Bình chữa cháy, lối thoát hiểm, đèn chiếu sáng khẩn cấp.
• Vệ sinh và tiện ích:
  • Nhà trọ phải có hệ thống cấp nước sạch, thoát nước thải, và đảm bảo vệ sinh môi trường.
  • Nếu sử dụng điện, nước chung, giá tính tiền không được vượt quá giá quy định của Nhà nước (theo Quyết định 16/2024/QĐ-UBND Hà Nội về giá điện, nước sinh hoạt).

c. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê và bên cho thuê (Điều 125-128)

• Quyền của bên thuê:
  • Được sử dụng nhà ở đúng mục đích, đúng thời hạn, và yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà nếu hư hỏng không do lỗi của mình.
  • Được yêu cầu cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của nhà ở (sổ đỏ, giấy phép xây dựng, không tranh chấp).
  • Được ưu tiên mua nhà nếu bên cho thuê bán nhà trong thời hạn thuê (Điều 126).
  • Được chấm dứt hợp đồng trước hạn nếu bên cho thuê vi phạm nghiêm trọng (ví dụ: tăng giá thuê bất hợp lý, không sửa chữa nhà hư hỏng).
• Nghĩa vụ của bên thuê:
  • Thanh toán tiền thuê đúng hạn, sử dụng nhà đúng mục đích.
  • Bảo quản nhà ở, thông báo cho bên cho thuê khi có hư hỏng.
  • Trả lại nhà khi hết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Quyền của bên cho thuê:
  • Nhận tiền thuê đúng hạn, yêu cầu bên thuê bồi thường nếu làm hư hỏng nhà.
  • Đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê vi phạm nghiêm trọng (không trả tiền thuê ≥ 3 tháng, sử dụng nhà sai mục đích).
  • Tự do thỏa thuận giá thuê, nhưng không được tăng giá trong thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận trước (Điều 123).
• Nghĩa vụ của bên cho thuê:
  • Cung cấp nhà ở đúng chất lượng, diện tích, và tình trạng như cam kết.
  • Đăng ký tạm trú cho bên thuê tại công an xã/phường (theo Luật Cư trú 2020).
  • Đảm bảo quyền sử dụng nhà ở ổn định cho bên thuê trong thời hạn hợp đồng.

d. Quản lý nhà trọ và đăng ký kinh doanh (Điều 129, Nghị định 99/2024/NĐ-CP)

• Đăng ký kinh doanh:
  • Cá nhân/hộ gia đình cho thuê nhà trọ với quy mô từ 10 người trở lên hoặc từ 5 phòng trở lên phải đăng ký kinh doanh dưới hình thức hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp (theo Nghị định 01/2021/NĐ-CP).
  • Hồ sơ đăng ký kinh doanh nộp tại UBND quận/huyện, bao gồm:
    • Đơn đăng ký kinh doanh.
    • Bản sao CMND/CCCD của chủ hộ.
    • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê nhà (nếu đi thuê để cho thuê lại).
  • Chi phí: Khoảng 100.000-300.000 đồng (lệ phí đăng ký).
• Kê khai và nộp thuế:
  • Chủ nhà trọ phải kê khai thuế theo phương pháp khoán hoặc phương pháp khấu trừ (theo Thông tư 40/2021/TT-BTC).
  • Thuế môn bài: 1 triệu đồng/năm cho hộ kinh doanh.
  • Thuế GTGT và TNCN:
    • Doanh thu ≤ 100 triệu đồng/năm: Miễn thuế GTGT và TNCN.
    • Doanh thu > 100 triệu đồng/năm: Nộp thuế 5% (GTGT) + 2% (TNCN) nếu theo phương pháp khoán.
  • Hóa đơn điện tử:
    • Chủ nhà trọ phải xuất hóa đơn điện tử cho tiền thuê nhà nếu bên thuê yêu cầu (theo Nghị định 123/2020/NĐ-CP).
    • Có thể sử dụng dịch vụ từ nhà cung cấp như VNPT, MISA với chi phí 300-500 đồng/hóa đơn.
• Đăng ký tạm trú:
  • Chủ nhà trọ phải hỗ trợ người thuê đăng ký tạm trú tại công an xã/phường trong vòng 7 ngày kể từ ngày bắt đầu thuê (theo Điều 30 Luật Cư trú 2020).
  • Phạt tiền từ 500.000-2 triệu đồng nếu không đăng ký tạm trú cho người thuê (Nghị định 144/2021/NĐ-CP).

e. Xử lý vi phạm và bảo vệ quyền lợi (Điều 130-132)

• Xử lý vi phạm của bên cho thuê:
  • Nếu bên cho thuê không đảm bảo tiêu chuẩn nhà ở (ví dụ: thiếu PCCC, diện tích dưới 10 m²/người), có thể bị phạt từ 20-60 triệu đồng (theo Nghị định 99/2024/NĐ-CP).
  • Nếu tăng giá thuê bất hợp lý hoặc chấm dứt hợp đồng trái luật, bên thuê có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu bồi thường.
• Xử lý vi phạm của bên thuê:
  • Nếu bên thuê không trả tiền thuê ≥ 3 tháng hoặc sử dụng nhà sai mục đích, bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường.
• Hòa giải và khởi kiện:
  • Tranh chấp về thuê trọ (ví dụ: không trả tiền đặt cọc, tranh chấp hợp đồng) được khuyến khích hòa giải tại UBND cấp xã.
  • Nếu hòa giải không thành, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có nhà trọ (theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

f. Các quy định khác

• Cấm phân biệt đối xử:
  • Chủ nhà trọ không được từ chối cho thuê dựa trên giới tính, quốc tịch, tôn giáo, hoặc tình trạng nhận trợ cấp xã hội (Điều 8 Luật Nhà ở 2023).
  • Ví dụ: Không được từ chối cho thuê vì người thuê là sinh viên, công nhân, hoặc nhận trợ cấp thất nghiệp.
• Nhà ở xã hội cho thuê:
  • Nhà ở xã hội cho thuê phải ưu tiên cho công nhân khu công nghiệp, sinh viên, và hộ gia đình thu nhập thấp (Điều 76).
  • Giá thuê nhà ở xã hội không được vượt quá 50% giá thuê nhà ở thương mại cùng khu vực (Nghị định 99/2024/NĐ-CP).
• Hỗ trợ người thuê trọ trong trường hợp đặc biệt:
  • Nếu nhà trọ bị thu hồi hoặc phá dỡ do quy hoạch, bên cho thuê phải hoàn trả tiền đặt cọc và hỗ trợ chi phí di dời cho bên thuê (Điều 132).

3. So sánh với quy định cũ (Luật Nhà ở 2014)

4. Vai trò của Công ty Luật Hưng Nguyên trong tư vấn và hỗ trợ thuê trọ

Công ty Luật TNHH Hưng Nguyên có thể hỗ trợ cả bên thuê và bên cho thuê trong các vấn đề pháp lý liên quan đến thuê trọ theo Luật Nhà ở 2023. Dịch vụ của Hưng Nguyên bao gồm:

a. Dịch vụ tư vấn pháp lý

• Cho bên thuê:
  • Kiểm tra tính pháp lý của nhà trọ (sổ đỏ, giấy phép xây dựng, nghiệm thu PCCC).
  • Tư vấn quyền lợi của người thuê (đặt cọc, chấm dứt hợp đồng, yêu cầu sửa chữa nhà).
  • Soạn thảo và rà soát hợp đồng thuê nhà để đảm bảo không bất lợi cho người thuê.
  • Hỗ trợ khởi kiện nếu chủ nhà vi phạm (ví dụ: không trả tiền đặt cọc, tăng giá thuê bất hợp lý).
• Cho bên cho thuê:
  • Tư vấn tiêu chuẩn nhà trọ (diện tích, PCCC, vệ sinh) để tránh bị phạt.
  • Hướng dẫn đăng ký kinh doanh, kê khai thuế, và xuất hóa đơn điện tử.
  • Soạn thảo hợp đồng thuê nhà bảo vệ quyền lợi của chủ nhà.
  • Hỗ trợ xử lý tranh chấp với người thuê (ví dụ: không trả tiền thuê, sử dụng nhà sai mục đích).

b. Dịch vụ thực hiện thủ tục

• Công chứng hợp đồng thuê:
  • Đại diện khách hàng làm việc với văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã để công chứng hợp đồng thuê ≥ 6 tháng.
  • Chi phí: 100.000-500.000 đồng/hợp đồng.
• Đăng ký kinh doanh nhà trọ:
  • Chuẩn bị hồ sơ, nộp đơn đăng ký hộ kinh doanh tại UBND quận/huyện.
  • Chi phí: 1-3 triệu đồng, thời gian 3-5 ngày.
• Đăng ký tạm trú:
  • Hỗ trợ chủ nhà trọ đăng ký tạm trú cho người thuê tại công an xã/phường.
  • Chi phí: 500.000-1 triệu đồng/lần đăng ký.
• Kê khai thuế và hóa đơn điện tử:
  • Hướng dẫn kê khai thuế môn bài, thuế GTGT, và TNCN.
  • Đăng ký dịch vụ hóa đơn điện tử với nhà cung cấp (VNPT, MISA).
  • Chi phí: 2-5 triệu đồng, tùy phạm vi công việc.

c. Hỗ trợ giải quyết tranh chấp

• Hòa giải tranh chấp:
  • Đại diện khách hàng làm việc với UBND cấp xã để hòa giải tranh chấp (ví dụ: tranh chấp tiền đặt cọc, chấm dứt hợp đồng).
  • Chi phí: 2-5 triệu đồng/vụ.
• Khởi kiện tại tòa án:
  • Soạn đơn khởi kiện, thu thập chứng cứ, và đại diện khách hàng tại Tòa án nhân dân cấp huyện.
  • Chi phí: 20-50 triệu đồng/vụ (sơ thẩm), tùy độ phức tạp.
  • Thời gian: 4-6 tháng (sơ thẩm).

d. Liên hệ Công ty Luật Hưng Nguyên

Trụ sở chính: Số 14 N2 Ngõ 90 Nguyễn Tuân, Q. Thanh Xuân, Hà Nội.

Hotline : 0967 811 669

Email: congtyluathungnguyen@gmail.com

• Chi phí dịch vụ:
  • Tư vấn pháp lý: Miễn phí ban đầu, 1-3 triệu đồng nếu tư vấn chi tiết.
  • Thực hiện thủ tục: 3-10 triệu đồng, tùy loại thủ tục (công chứng, đăng ký kinh doanh, khởi kiện).
• Ưu điểm:
  • Vị trí trung tâm, thuận tiện cho khách hàng ở nội thành Hà Nội (Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm).
  • Đội ngũ luật sư chuyên sâu về bất động sản, nhà ở, và tranh chấp dân sự.
  • Cam kết minh bạch chi phí, xử lý nhanh chóng (3-7 ngày cho các thủ tục hành chính).

5. Kết nối với các yêu cầu trước đó

• Liên quan đến tách sổ đỏ:
  • Nếu bạn cần tách thửa đất để xây nhà trọ cho thuê, Công ty Luật Hưng Nguyên có thể hỗ trợ thủ tục tách sổ theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND Hà Nội (diện tích tối thiểu 50 m² ở phường, 80-150 m² ở xã). Chi phí: 3-10 triệu đồng, thời gian 10-20 ngày.
  • Sau khi tách sổ, Hưng Nguyên có thể tư vấn xây dựng nhà trọ đạt tiêu chuẩn PCCC và diện tích tối thiểu (10 m²/người) theo Luật Nhà ở 2023.
• Liên quan đến đăng ký thuế, con dấu, hóa đơn điện tử:
  • Nếu bạn cho thuê nhà trọ với quy mô ≥ 5 phòng hoặc ≥ 10 người, Hưng Nguyên có thể hỗ trợ đăng ký kinh doanh, kê khai thuế, và đăng ký hóa đơn điện tử. Chi phí: 2-5 triệu đồng/mục, thời gian 1-5 ngày.
  • Quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 yêu cầu xuất hóa đơn điện tử nếu người thuê yêu cầu, phù hợp với dịch vụ đăng ký hóa đơn điện tử mà bạn đã hỏi trước đó.
• Liên quan đến tranh chấp đất đai (lấn chiếm):
  • Nếu nhà trọ nằm trên đất bị lấn chiếm, Hưng Nguyên có thể hỗ trợ khởi kiện đòi lại đất. Chi phí khởi kiện: 20-100 triệu đồng, thời gian 4-6 tháng.
  • Hưng Nguyên cũng có thể tư vấn xử lý tranh chấp hợp đồng thuê trọ (ví dụ: người thuê không trả tiền, chủ nhà không trả tiền đặt cọc).

6. Lưu ý khi thuê trọ theo Luật Nhà ở 2023

• Kiểm tra pháp lý nhà trọ:
  • Yêu cầu chủ nhà cung cấp sổ đỏ, giấy phép xây dựng, và biên bản nghiệm thu PCCC để đảm bảo nhà trọ hợp pháp.
  • Kiểm tra hợp đồng thuê có đầy đủ các điều khoản theo mẫu của Luật Nhà ở 2023.
• Đăng ký tạm trú:
  • Người thuê phải phối hợp với chủ nhà đăng ký tạm trú trong 7 ngày để tránh bị phạt (500.000-1 triệu đồng/người, theo Nghị định 144/2021/NĐ-CP).
• Thỏa thuận giá thuê và chi phí phụ:
  • Thương lượng rõ ràng về giá điện, nước, và các chi phí khác (wifi, vệ sinh). Giá điện/nước không được vượt quá quy định của Hà Nội (ví dụ: giá điện sinh hoạt tối đa 2.700-3.000 đồng/kWh, theo Quyết định 16/2024/QĐ-UBND).
• Bảo vệ quyền lợi:
  • Lưu giữ hợp đồng thuê, biên lai thanh toán, và chụp ảnh tình trạng nhà khi nhận để làm chứng cứ nếu xảy ra tranh chấp.
  • Nếu bị chủ nhà tăng giá thuê bất hợp lý hoặc chấm dứt hợp đồng trái luật, liên hệ Công ty Luật Hưng Nguyên để được tư vấn khởi kiện.
• Chọn đơn vị pháp lý uy tín:
  • Công ty Luật Hưng Nguyên là lựa chọn đáng tin cậy tại Hà Nội. Hưng Nguyên phù hợp hơn nếu bạn ở nội thành, còn Việt Phú có lợi thế ở ngoại thành.

7. Gợi ý thêm

Nếu bạn có thông tin cụ thể về tình huống thuê trọ (ví dụ: loại nhà trọ, thời hạn thuê, địa chỉ tại Hà Nội, hoặc vấn đề pháp lý cụ thể), hãy cung cấp để tôi:

• Tư vấn chi tiết hơn về quyền và nghĩa vụ của bạn theo Luật Nhà ở 2023.
• Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng thuê hoặc kiểm tra hợp đồng hiện tại.
• Kết nối trực tiếp với Công ty Luật Hưng Nguyên để nhận báo giá hoặc đặt lịch tư vấn.