Xin chào Luật sư, tôi có câu hỏi cần Luật sư tư vấn như sau:
Gia đình Mẹ chồng tôi có 3 anh em gồm 2 bác trai và mẹ chồng tôi. Nhưng 2 bác đã thoát li quê hương vào nam sinh sống hơn 30 năm, mọi việc ở quê nhà chăm nom nuôi dưỡng bà ngoại, giữ đất đều là do mẹ tôi lo liệu. Ngày trước 2 bác ấy đã hứa là nhường hết đất đai ở quê cho mẹ tôi nhưng không có giấy tờ chứng minh. Nay có đường quốc lộ chạy qua phần đất nên đất lên giá, 2 bác ý lại đòi về chia lại.
Vậy tôi xin hỏi luật sư là 2 bác ấy đã thoát li hơn 30 năm rồi liệu có quyền về đòi chia tài sản không? mong Luật sư trả lời sớm giúp tôi Tôi xin chân thành cảm ơn!
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Hưng Nguyên. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:
Vào thời điểm cách đây 30 năm trước, tức là trước năm 1993: khi đó trường hợp của bạn sẽ áp dụng quy định tại Luật đất đai năm 1987. Tại Điều 5 có quy định như sau:
“Điều 5
Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai.”
Theo quy định trong thời kỳ này thì không được phép thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất. Do đó, kể cả khi hai bác đã hứa nhường lại hết đất đai ở quê cho mẹ bạn thì cũng sẽ không có hiệu lực và vào thời điểm đó, mảnh đất này vẫn thuộc sở hữu của hai bác của bạn.
Tuy nhiên, bởi vì trong suốt khoảng thời gian 30 năm qua, hai bác của bạn đã thoát li quê hương và mọi việc ở quê nhà chăm nom nuôi dưỡng bà ngoại, giữ đất đều là do mẹ của bạn lo liệu nên căn cứ theo Khoản 1 Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013:
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”
“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Theo quy định trên, nếu gia đình bạn sử dụng đất đai ổn định, lâu dài và không có tranh chấp từ trước ngày 15/10/1993, không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 thì có thể áp dụng Điều 101 Luật Đất đai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất nếu thuộc một trong hai trường hợp sau:
Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn đinh, không có tranh chấp.
Hộ gia đình, cá nhân đã được sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt với nơi đã có quy hoạch.
Thứ hai, việc chiếm hữu đất trên 30 năm mà xảy ra tranh chấp thì tùy từng trường hợp người chiếm hữu sẽ được công nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, pháp luật có quy định về công nhận quyền sử dụng đất cho người chiềm hữu ngay tình tức là người chiếm hữu không biết hoặc không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật (trong trường hợp của mẹ bạn khi được hai bác hứa nhường lại toàn bộ đất đai cho mẹ bạn có nghĩa là mẹ bạn không biết đây là trường hợp vi phạm pháp luật lúc bấy giờ) tại Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015 theo đó người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai một bất động sản trong thời hạn 30 năm thì trở thành chủ sở hữu của bất động sản đó.
Ngoài ra, người chiếm hữu cần lưu ý rằng giấy tờ, biên lai nộp thuế sử dụng đất không phải là căn cứ xác minh quyền sử dụng đất bởi vì việc nộp thuế sử dụng đất được áp dụng không những cho các chủ thể sử dụng đất hợp pháp mà còn cho các chủ thể bất hợp pháp. Tuy nhiên, khi phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, người chiếm hữu ngay tình có thể sử dụng giấy tờ, biên lai nộp thuế sử dụng đất như là bằng chứng để chứng minh cho việc mình đã sử dụng đất lâu dài, ổn định.
Từ những dẫn chứng trên, nay gia đình bạn tới trực tiếp Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đang có đất để xin giấy xác nhận là đất sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết tại địa phương, gia đình bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
– Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
– Chứng minh thư nhân dân của người sử dụng đất
– Sổ hộ khẩu gia đình của người sử dụng đất
Sau đó gia đình bạn nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo thông tin mà bạn cung cấp, mẹ chồng của bạn là người lo liệu và giữ đất tức là các loại thuế và phí liên quan đến thửa đất thì các mẹ chồng bạn sẽ là người được quyền sở hữu thửa đất gia đình bạn đang sinh sống. Như vậy, hai bác của bạn sẽ không được hưởng quyền được chia tài sản.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật Hưng Nguyên cho câu hỏi của quý khách hàng. Trong trường hợp có vấn đề nào thắc mắc, chưa rõ ràng, quý khách xin vui lòng liên hệ với chúng tôi. Chúng tôi sẵn sàng giải đáp.
Địa chỉ: Công ty Luật TNHH Hưng Nguyên, số 14N2, ngõ 90 Nguyễn Tuân, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội
Điện thoại: 024.8585 7869 .
Hotline: 098 775 6263
Email: Congtyluathungnguyen@gmail.com
Web: https://congtyluathungnguyen.com
